外村人想买本村人的宅基地，却被判定合同无效，究竟是怎么回事？
向女士欲购买何先生因继承所得位于张家界市武陵源区天子山镇某居委会某组的老屋场（原宅基地上有老房屋，现已被拆除）用于修建房屋，与何先生达成协议，2018年3月3日，向女士向何先生支付3万元，何先生出具押金条一张，载明“何某某老屋场收到向某某订金3万元，剩下27万元到2018年4月14号一次性付清，过期不退押金，何某某反口，退押金双倍6万元”。后因何先生的其他兄弟不同意，向女士未向何先生支付余款，并多次要求何先生返还已支付的3万元未果，诉至法院。
向女士认为，何先生出卖老屋场的行为，违反法律、行政法规强制性规定，要求何先生返还已支付的3万元。
何先生认为，3万元属于定金，向女士未按期支付尾款无权要求返还定金。
受理该案后，承办法官意识到该案不仅涉及定金是否应该返还的问题，还涉及外村人无权购买本村人宅基地的问题。根据“地随房走”的原则，该案中房屋买卖必然涉及宅基地转让，由于向女士不是该居委会的村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权,也不具备在该区域内购买的权利，何先生将其在村集体所有土地上建设的房屋出售给不属本村村民的向女士，违反了法律、行政法规的强制性规定，两人签署的房屋购买合同应认定为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产依法应予返还，故法院判决何先生返还向女士购房款3万元，并支付利息4995元，共计34995元。
【法官说法】
根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，所有人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
【法官提醒】
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋所占土地属于集体土地，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。农村宅基地的使用权转让首先需要村委会同意，再报乡政府同意，然后才能通过县区政府土地管理部门同意。一户只能有一处宅基地，村民将该宅基地出售、赠与后，再申请宅基地的，也不予批准。宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间进行买卖，外村人不能购买本村的宅基地。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。